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征集調查

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關于對 《包頭市商品房預售資金 監管辦法(征求意見稿)》 公開征求意見的通知

來源:包頭市住房和城鄉建設局 發布時間:2022-06-18 訪問量: 【字體: 視力保護色: 返回上頁

為進一步加強我市商品房預售資金監督管理,保證商品房預售資金優先用于工程建設,切實維護商品房交易雙方合法權益,根據《內蒙古自治區城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》(中華人民共和國建設部令第131號)、住建部《關于規范商品房預售資金監管的意見》的通知(建房[2022]16號)等相關法律法規和有關文件精神,結合本市實際,我局起草了《包頭市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》,現公開征求社會各界意見。


本次征求意見截止日期為2022年7月17日。如有意見或建議,請以書面或電子郵件方式反饋。書面形式請寄(送)至包頭市住房和城鄉建設局1207室,郵編014010,電子郵箱:2901204870@qq.com。聯系人:鄭春蕾,聯系電話:5220567。

 

附件:《包頭市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》


  2022年6月17日




包頭市商品房預售資金監管辦法

(征求意見稿)


第一章  總則


第一條 為進一步加強我市商品房預售資金監督管理,保證商品房預售資金優先用于工程建設,切實維護商品房交易雙方合法權益,根據《內蒙古自治區城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》(中華人民共和國建設部令第131號)、住建部《關于規范商品房預售資金監管的意見》的通知(建房[2022]16號)等相關法律法規和有關文件精神,結合本市實際,制定本辦法。


第二條 凡在本市市四區和稀土高新區范圍內獲得批準預售的所有對外銷售的住宅和非住宅項目(政府主導的保障性住房項目除外),其商品房預售資金的歸集、留存、撥付、使用等,適用本辦法。


第三條 本辦法所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱“開發企業”)預售商品房時,由購房人按照合同約定支付的具有購房款性質的定金、訂金、首付款、分期付款、一次性付款及后續貸款(含住房公積金貸款、銀行按揭貸款)等全部購房款。


第四條 開發企業可以選擇預售資金監管或銀行履約保函的方式申請辦理商品房預售許可,履約保函出具銀行應該為國有大型商業銀行總行或省級分行;全國性股份制商業銀行總行或省級分行,內蒙古銀行總行或蒙商銀行總行。


第五條 商品房預售資金監管遵循“專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制”的原則,采用第三方托管加銀行監管模式。預售資金監管期限,自項目取得《商品房預售許可證》始,至該項目完成不動產權首次登記解除監管后終止。


第二章  監管機構


第六條 包頭市住房和城鄉建設局(市住建局) 負責全市商品房預售資金監管工作的組織實施和監督指導工作。市住建局確認的第三方機構作為預售資金托管機構,開設托管賬戶并在《商品房預售許可證》上載明,具體開展商品房預售資金監管工作。


第七條 中國人民銀行包頭市中心支行負責對商業銀行(監管銀行)的賬戶管理、結算情況進行監督檢查,中國銀行保險監督管理委員會包頭監管分局(銀保監部門)負責對監管銀行預售資金監管操作的風險性和合規性進行監督檢查。


監管銀行應按照監管協議的約定,協助托管機構做好商品房預售資金監管工作,對開發企業項目形象進度、申請撥付資金所提交的必要材料盡到審核義務,接受市住建局、人行包頭支行和銀保監部門的監督。


第八條 市住建局、人行包頭支行和銀保監部門應當建立商品房預售資金監督管理機制,并對監管銀行進行考核,淘汰未履行監管職責及無法勝任監管工作的銀行,具體考核辦法另行制定。



第三章  預售資金監管


第九條 監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是指監管項目建筑施工、設備安裝、材料購置和配套工程所需的建設費用總和,成品住宅項目應當將室內精裝修費用計算在內,不含土地、項目開發和商品房預(銷)售過程中所產生的各種稅費。重點監管資金實行專款專用,必須用于有關的工程建設。非重點監管資金是指超出監管賬戶內重點監管額度以外的資金。非重點監管資金可由開發企業提取使用,優先用于預售項目工程建設繳交各種稅費和償還本項目貸款等。


開發企業在申請商品房預售許可證前,根據開發項目的實際需求,選擇政府準許開展預售資金監管工作的銀行進行資金監管,并按照監管要求在監管銀行開設重點資金監管賬戶和非重點資金監管賬戶(或提供同名賬戶)。


第十條 開發企業可申請變更監管銀行。托管機構根據開發企業提供的與原監管銀行簽訂的解除預售資金監管的協議,及與新選定銀行簽訂的預售資金監管協議等相關資料為其辦理變更手續,同時將企業變更監管銀行事宜登報公告。已經發生撥付的監管樓棟不得變更監管銀行。


第十一條 開發企業在申請辦理《商品房預售許可證》時,就監管項目的基本情況、監管內容、違約責任等與托管機構簽訂《商品房預售資金托管協議》;與監管銀行簽訂《商品房預售資金監管委托協議》;并在《商品房預售許可證》上注明托管賬戶、監管銀行等信息,在商品房銷售場所顯著位置及監管部門門戶網站進行公示。


第十二條 重點監管資金不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及開發企業員工工資等費用;在監管賬戶存續期間商業銀行不得擅自扣劃;設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調。


重點監管資金分棟計算,即監管項目每棟的監管額度=該棟房屋建筑面積×每平方米監管標準。監管銀行對重點監管資金部分實行重點監管,必須保障工程建設。托管賬戶累計入賬金額超出重點監管資金額度部分,開發企業可按照用款計劃進行支取使用。


第十三條 預售資金監管標準(重點監管資金額度)由市住建局結合區域建筑結構、總層數、用途、工程造價等因素綜合測定,適時調整定期公布。


第四章  預售資金托管


第十四條 托管機構接受購房人、開發企業的委托,行使以下職責:


(一)商品房預售資金的歸集


(二)商品房預售資金的存管


(三)商品房預售資金的支付


(四)配合相關部門做好項目風險處置工作


第十五條 開發企業必須保證監管項目的預售資金全部存入托管機構設立的托管賬戶。購房人按揭貸款(含公積金貸款)購買商品房的,其按揭貸款由貸款銀行或公積金中心直接劃入托管賬戶。


第十六條 購房人在與開發企業簽訂《內蒙古自治區商品房買賣合同(預售)》的同時,與開發企業、托管機構簽訂《商品房預售資金托管三方協議》。托管機構受房地產開發企業及購房人的委托,正式開展資金托管工作。托管機構根據監管項目的建筑面積(含地下面積),計算監管項目的監管額度,并在托管協議中載明。


第十七條 監管項目的預售資金存入托管賬戶后,在托管賬戶存管期間的孳息,按照中國人民銀行公布的同期活期存款利率進行計息,本金在滿足撥付條件時撥付給開發企業,利息按季度劃轉至開發企業監管賬戶。托管資金產生的增值收益應當用于建立預售商品房項目風險準備金、托管機構運營管理費用,以及配合政府相關部門用于風險項目處置。


第五章  預售資金撥付和使用


第十八條 市住建局要定期公布重點監管資金的撥付節點和受限額度。開發企業申請使用重點監管資金時,提出書面申請,提交監管項目工程形象進度證明等材料,并對材料的真實性負責,資金使用的具體審核和撥付按照市住建局會同監管銀行和托管機構規定的操作流程辦理。


當監管資金總額超出重點監管資金額度后,超出的部分,開發企業可向托管機構提出使用申請,托管機構審核后將資金轉入企業非重點監管資金賬戶,開發企業可支取使用。


第十九條 預售商品房樓棟建設達到規定的工程形象進度節點,經托管機構審核確認,按樓棟計算應監管額度受限比例,并根據實際情況實施動態調整。


第二十條 開發企業可持符合條件的商業銀行出具的不可撤銷的見索即付履約保函,替換出部分重點監管資金。


第二十一條 托管機構將托管賬戶內的資金劃入重點監管資金賬戶后,監管銀行應當監督開發企業將重點監管資金專項用于項目工程建設,必須優先保證農民工工資按時撥付。監管銀行可根據開發企業申請進行受托支付,按照工程節點將重點監管資金直接撥付給監管項目施工單位和農民工專用賬戶。監管銀行要對撥付資金的項目形象進度、工程量、產值、農民工工資等盡到審核義務,待開發企業申請撥款提供的支付使用明細等必要材料齊備后按規定及時撥付,并留存好撥付資金憑證的復印件,原件進行掃描后存電子檔案,以備后期的專項審計。


第二十二條 凡涉及回遷安置的開發項目,回遷安置部分所涉及的資金監管額度由項目所在地政府出具承諾函(附回遷安置協議)的,其回遷安置部分的面積在計算資金監管額度時予以核減。


第二十三條 開發企業與購房人協商一致或者依生效法律文書解除商品房買賣合同的,應到市住建局主管部門申請注銷合同網簽備案。購房人和貸款銀行可依據市住建局主管部門提供的合同備案注銷手續,向開設監管賬戶的銀行申請將監管資金退回到購房人指定的交易資金結算個人賬戶或貸款銀行賬戶。如有公積金貸款的,比照貸款銀行執行。


第六章  監管終止和解除


第二十四條 監管項目完成不動產權首次登記后,托管賬戶內的剩余資金可全部撥付至開發企業,項目監管終止。開發企業可憑相關證明材料向監管銀行申請注銷監管賬戶,監管銀行應當按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》有關規定辦理監管賬戶注銷手續,并將注銷監管賬戶證明報市住建局主管部門備案。


第七章 風險處置


第二十五條 監管項目在中途停止建設或出現其他因非不可抗力引發風險的,市住建局認定項目有風險的可采取必要的防范措施,托管機構會同監管銀行暫停賬戶內的資金撥付。待項目解除風險恢復施工后,托管機構、監管銀行繼續按規定撥付工程建設資金。監管項目停止建設,進入破產清算程序的,按破產清算程序處理。


第二十六條 開發企業有下列情形之一的,由市住建局責令其改正,情節嚴重拒不改正的,將非重點監管資金轉為重點監管資金;暫停該項目監管資金撥付;將其違規行為予以公示;記入開發企業信用檔案;造成嚴重后果的,依法追究其法律責任:


1.開發企業惡意抽逃監管資金的;


2.開發企業提供虛假材料申請撥付監管資金的;


3.開發企業未按規定將商品房預售資金存入托管賬戶的;


4.開發企業以收取其他款項為名變相逃避監管、未按規定使用重點監管資金的;


5.監管項目有潛在風險的。


第二十七條 監管銀行有下列情形之一的,由人民銀行和銀保監部門責令改正,拒不改正、情節嚴重造成嚴重后果的,暫停簽訂監管協議,并依法追究其法律責任:


1.監管銀行未按監管協議約定及時撥付重點監管資金的;


2.監管銀行未按規定,擅自撥付資金,或者挪用監管資金的;


3.開發企業抽逃監管資金,監管銀行未及時發現并制止的;


4.按揭貸款銀行未按規定將貸款直接劃入托管機構專用托管賬戶的。


第八章   附 則


第二十八條 石拐區、白云鄂博礦區、土默特右旗、達爾罕茂明安聯合旗,固陽縣可參照本辦法執行。


第二十九條 為保持政策的統一和銜接,本辦法頒布后,此前已印發的我市有關商品房預售和預售資金監管文件中內容與本辦法不一致的以本辦法為準。

 

第三十條 本辦法自發布之日起執行。









附件:


包頭市商品房預售資金監管標準及重點

監管資金的撥付節點和受限額度


一 、商品房預售資金監管標準


毛坯房按建筑面積每平方米3800元,成品住宅按建筑面積每平方米4500元;層高4米以下的公寓、寫字樓按建筑面積每平方米3800元,全裝修的按建筑面積每平方米4500元;層高5米以下的獨立底店按建筑面積每平方米4500元;其他非住宅項目按建筑面積每平方米6000元。


二、重點監管資金的撥付節點和受限額度


1.工程施工至首層室內地坪標高時,監管資金總額度的75% 受限;


2.完成工程主體結構的五分之一時,監管資金總額度的65%受限;


3.完成工程主體結構的五分之二時,監管資金總額度的55%受限;


4.完成工程主體結構的五分之三時,監管資金總額度的45%受限;


5.完成工程主體結構的五分之四時,監管資金總額度的35%受限;


6.工程主體結構封頂時,監管資金總額度的30%受限;


7.工程主體完成二次結構時,監管資金總額度的25%受限;


8.工程完成外立面裝飾時,監管資金總額度的20%受限;


9.電梯、消防、人防工程完工,監管資金總額度的15%受限;


10.小區或組團內水、電、氣、暖等市政配套全部完工,開發企業(建設單位)組織參建有關單位進行驗收后,具備使用條件,監管資金總額度的5%受限;成品住宅完成室內裝修后,經參建各方驗收合格,按建筑面積每平方米700元撥付監管資金;成品住宅完成室內裝修后,經參建各方驗收通過,按建筑面積每平方米700元撥付監管資金;                              

11.監管項目取得《建設工程竣工驗收備案表》且通過聯合驗收后,監管資金總額度的1%受限;


12.監管項目完成房屋所有權首次登記,托管賬戶內的剩余資金可全部撥付房地產開發企業,項目監管終止。





作者:包頭市住房和城鄉建設局
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